بسته حمایتی دولت تاثیری بر بازار اجاره مسکن دارد؟
پس از اینکه بازار مسکن دچار التهاب شد، دولت اعلام کرد که سیاست‌های کنترلی و حمایتی خود را در این حوزه اعمال خواهد کرد. از جمله این سیاست‌ها می‌توان مدیریت ورود نقدینگی و تقاضای سرمایه‌ای به بورس، افزایش عرضه از طریق طرح اقدام ملی مسکن، اختصاص اراضی کشاورزی محدوده شهر‌ها به ساخت مسکن، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی و تسهیل شرایط صدور پروانه‌های ساختمانی اشاره کرد.
کد خبر :
۸۱۷۸۵
بازدید :
۵۳۹۶
فرادید | بازار اجاره مسکن در طول چند ماه گذشته با افزایش چشمگیری مواجه شد، به همین جهت دولت پس از فراز و نشیب‌های فراوان بر سر کنترل این بازار، درنهایت از دو بسته حمایتی مستاجران و ساماندهی بازار مسکن رونمایی کرد. طرح هایی که دولت امیدوار است با اجرای آن ها هم التهاب بازار مسکن را بگیرد و هم مستاجران کم درامد را حمایت کند.
به گزارش فرادید، براساس گفته‌های مسئولان وزارت راه وشهرسازی قرار است در فاز کوتاه مدت و در راستای حمایت از مستاجران، وام ودیعه اجاره مسکن به اقشار کم درآمد تعلق گیرد.
پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه در این رابطه گفته است که "پرداخت ودیعه اجاره‌بها به مستأجران واجد شرایط راهکار کوتاه‌مدت دولت برای ساماندهی بازار است. در پرداخت ودیعه اجاره تلاش می‌شود تا خانوار‌های اجاره‌نشین کم‌درآمد و ساکن در واحد‌های مسکونی کوچک‌متراژ و پایین‌تر از الگوی مصرفی، ودیعه اجاره از سوی دولت دریافت کنند. "
او گفته که طرح ملی مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان راهکار‌های میان‌مدت دولت برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره است. البته اصلانی این را هم گفته که طرح‌های میان مدت دولت یک و نیم تا دو سال دیگر تاثیرگذاری خود را نشان می‌دهد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه همچنین به مورد دیگری که در این بسته حمایتی در نظر گرفته شده اشاره کرده و گفته " ثبت تمام معاملات در سامانه با دریافت کد رهگیری الزامی خواهد شد؛ بنابراین همه این‌ها قابل رصد است که اجاره با چه نرخی در حال افزایش است. نرخ افزایش اجاره‌بها برای امسال از سوی وزارت راه و شهرسازی ثابت و اعلام خواهد شد. بدین‌معنا نرخ‌های افزایشی پیشنهاد شده و در حال نهایی شدن است.
به گفته وی، بر اساس این سیاست، افزایش اجاره‌بها ثابت و کارشناسی شده و از آنجایی‌که این قرارداد‌ها در سامانه کد رهگیری ثبت و افزایش اجاره‌بها نیز لحاظ می‌شود بنابراین امکان کنترل بازار اجاره وجود دارد.
او در ادامه به بسته پیش‌بینی شدهدیگری هم اشاره کرده و گفته است که پکیج مالیاتی برای تشویق موجر‌ها در این بسته پیش بینی شده است. بر اساس بسته‌ای که جزئیات آن اعلام می‌شود موجر‌هایی که طبق ضوابط و قواعد دولت گام برداند از معافیت‌های مالیاتی برخوردار خواهند شد.
اصلانی معتقد است که معافیت‌های مالیاتی، اصلاح نرخ مالیات بر اجاره، اصلاح پایه‌های معافیت بر اجاره، سیاست‌هایی است که تنظیم‌کننده هستند و می‌توانند ضمانت اجرایی برای سیاست‌های تعیین شده باشند؛ بنابراین با این سیاست‌ها پیش‌بینی این است که آثار تورمی و افزایش قیمت، مستقیما توسط موجر‌ها روی قرارداد‌های اجاره بیاید و موجب کنترل بازار اجاره شود.
به گزارش فرادید، براساس گفته‌های مسئولان وزارت راه وشهرسازی قرار است در فاز کوتاه مدت و در راستای حمایت از مستاجران، وام ودیعه اجاره مسکن به اقشار کم درآمد تعلق گیرد.
پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه در این رابطه گفته است که "پرداخت ودیعه اجاره‌بها به مستأجران واجد شرایط راهکار کوتاه‌مدت دولت برای ساماندهی بازار است. در پرداخت ودیعه اجاره تلاش می‌شود تا خانوار‌های اجاره‌نشین کم‌درآمد و ساکن در واحد‌های مسکونی کوچک‌متراژ و پایین‌تر از الگوی مصرفی، ودیعه اجاره از سوی دولت دریافت کنند. "
او گفته که طرح ملی مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان راهکار‌های میان‌مدت دولت برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره است. البته اصلانی این را هم گفته که طرح‌های میان مدت دولت یک و نیم تا دو سال دیگر تاثیرگذاری خود را نشان می‌دهد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه همچنین به مورد دیگری که در این بسته حمایتی در نظر گرفته شده اشاره کرده و گفته " ثبت تمام معاملات در سامانه با دریافت کد رهگیری الزامی خواهد شد؛ بنابراین همه این‌ها قابل رصد است که اجاره با چه نرخی در حال افزایش است. نرخ افزایش اجاره‌بها برای امسال از سوی وزارت راه و شهرسازی ثابت و اعلام خواهد شد. بدین‌معنا نرخ‌های افزایشی پیشنهاد شده و در حال نهایی شدن است.
به گفته وی، بر اساس این سیاست، افزایش اجاره‌بها ثابت و کارشناسی شده و از آنجایی‌که این قرارداد‌ها در سامانه کد رهگیری ثبت و افزایش اجاره‌بها نیز لحاظ می‌شود بنابراین امکان کنترل بازار اجاره وجود دارد.
او در ادامه به بسته پیش‌بینی شدهدیگری هم اشاره کرده و گفته است که پکیج مالیاتی برای تشویق موجر‌ها در این بسته پیش بینی شده است. بر اساس بسته‌ای که جزئیات آن اعلام می‌شود موجر‌هایی که طبق ضوابط و قواعد دولت گام برداند از معافیت‌های مالیاتی برخوردار خواهند شد.
اصلانی معتقد است که معافیت‌های مالیاتی، اصلاح نرخ مالیات بر اجاره، اصلاح پایه‌های معافیت بر اجاره، سیاست‌هایی است که تنظیم‌کننده هستند و می‌توانند ضمانت اجرایی برای سیاست‌های تعیین شده باشند؛ بنابراین با این سیاست‌ها پیش‌بینی این است که آثار تورمی و افزایش قیمت، مستقیما توسط موجر‌ها روی قرارداد‌های اجاره بیاید و موجب کنترل بازار اجاره شود.
آیا بسته های حمایتی و سیاست های دولت تاثیر گذار است؟
پس از اینکه بازار مسکن دچار التهاب شد، دولت اعلام کرد که سیاست‌های کنترلی و حمایتی خود را در این حوزه اعمال خواهد کرد. از جمله این سیاست‌ها می‌توان مدیریت ورود نقدینگی و تقاضای سرمایه‌ای به بورس، افزایش عرضه از طریق طرح اقدام ملی مسکن، اختصاص اراضی کشاورزی محدوده شهر‌ها به ساخت مسکن، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی و تسهیل شرایط صدور پروانه‌های ساختمانی اشاره کرد.
از طرف دیگر پلیس هم در روز‌های اخیر اعلام کرد که اگر دستوری به آن‌ها داده شود برای مقابله با موارد تخلف و سودجویی در بازار مسکن آماده است؛ موضوعی که کارشناسان معتقدند به دلیل کثرت عرضه و تقاضا در بخش ملک، نه تنها قابلیت اجرایی ندارد بلکه می‌تواند به فرار سرمایه‌ها و کاهش و ساخت و ساز منجر شود.
در بسته جدید نیز قرار است سیاست‌های افزایش اجاره‌بها ثابت و کارشناسی شده، ثبت تمام معاملات در سامانه با دریافت کد رهگیری، طرح ملی مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و وام ودیعه اجاره مسکن به اقشار کم درآمد پیاده شود.
برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که طرح حمایتی دولت برای کنترل بازار اجاره طرح مناسب و مفیدی است، اما کارایی آن زمانی مشخص می‌شود که دولت بتواند جامعه هدف (خانوار‌های کم‌درآمد) را به درستی شناسایی و پوشش دهد.
آن‌ها همچنین گفته اند یکی از مواردی که در این طرح عنوان شده، پرداخت ودیعه به مستاجران با درآمد‌های پایین است. دولت باید بداند که چگونه می‌تواند این خانوار‌ها را پوشش دهد و از سوی دیگر نحوه پرداخت‌ها نیز باید شفاف باشد.
در طرف مقابل بخش دیگری از کارشناسان معتقدند "بازار تاثیر اجرا شدن این طرح ها را آنی و در مدت زمان کوتاه نمی‌بیند. آن‌ها می‌گویند که "وزارت راه و شهرسازی این طرح را برای سامان دادن به بازار اجاره مطرح کرده، اما باید بدانیم که این طرح مستلزم آن است که نظام بانکی ما با سرعت اقدامات مربوط به این طرح را انجام دهد. آنطور که گفته شده قرار بر این است تسهیلاتی را به عنوان ودیعه مسکن به خانوار‌های جامعه هدف پرداخت کنند و این به عهده نظام بانکی خواهد بود. "
از طرف دیگر پلیس هم در روز‌های اخیر اعلام کرد که اگر دستوری به آن‌ها داده شود برای مقابله با موارد تخلف و سودجویی در بازار مسکن آماده است؛ موضوعی که کارشناسان معتقدند به دلیل کثرت عرضه و تقاضا در بخش ملک، نه تنها قابلیت اجرایی ندارد بلکه می‌تواند به فرار سرمایه‌ها و کاهش و ساخت و ساز منجر شود.
در بسته جدید نیز قرار است سیاست‌های افزایش اجاره‌بها ثابت و کارشناسی شده، ثبت تمام معاملات در سامانه با دریافت کد رهگیری، طرح ملی مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و وام ودیعه اجاره مسکن به اقشار کم درآمد پیاده شود.
برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که طرح حمایتی دولت برای کنترل بازار اجاره طرح مناسب و مفیدی است، اما کارایی آن زمانی مشخص می‌شود که دولت بتواند جامعه هدف (خانوار‌های کم‌درآمد) را به درستی شناسایی و پوشش دهد.
آن‌ها همچنین گفته اند یکی از مواردی که در این طرح عنوان شده، پرداخت ودیعه به مستاجران با درآمد‌های پایین است. دولت باید بداند که چگونه می‌تواند این خانوار‌ها را پوشش دهد و از سوی دیگر نحوه پرداخت‌ها نیز باید شفاف باشد.
در طرف مقابل بخش دیگری از کارشناسان معتقدند "بازار تاثیر اجرا شدن این طرح ها را آنی و در مدت زمان کوتاه نمی‌بیند. آن‌ها می‌گویند که "وزارت راه و شهرسازی این طرح را برای سامان دادن به بازار اجاره مطرح کرده، اما باید بدانیم که این طرح مستلزم آن است که نظام بانکی ما با سرعت اقدامات مربوط به این طرح را انجام دهد. آنطور که گفته شده قرار بر این است تسهیلاتی را به عنوان ودیعه مسکن به خانوار‌های جامعه هدف پرداخت کنند و این به عهده نظام بانکی خواهد بود. "
از سوی دیگر وام ودیعه اجاره، خود می تواند منجر به افزایش دوباره اجاره بهای مسکن شود.
این دسته از کارشناسان همچنین گفته اند که "نظام بانکی ما تا کنون نشان داده است که در انجام این کار‌ها سرعت بالایی ندارد، باید یک هماهنگی بین بانک‌ها برای انجام این کار برقرار شود؛ بنابراین نمی‌توانیم این انتظار را داشته باشیم که تاثیر این طرح به صورت آنی اثر خود را در بازار اجاره نشان دهد. "
این دسته از کارشناسان همچنین گفته اند که "نظام بانکی ما تا کنون نشان داده است که در انجام این کار‌ها سرعت بالایی ندارد، باید یک هماهنگی بین بانک‌ها برای انجام این کار برقرار شود؛ بنابراین نمی‌توانیم این انتظار را داشته باشیم که تاثیر این طرح به صورت آنی اثر خود را در بازار اجاره نشان دهد. "
مخالفین سیاست‌های کنترلی دولت می‌گویند اگر دولت بر بازار مسکن فشار وارد کند، این موضوع منجر به پدیده قرارداد‌های سفیدو مخفیانه می‌شود.
بازار اجاره مسکن، سیگنال سیاست‌های دولت را دریافت کرد؟
برخی از رسانه‌های اقتصادی اعلام کرده اند که پس از اعلام سیاست‌های حمایتی-کنترلی دولت، بازار مسکن با افت قیمت اجاره بها مواجه شده است.
روزنامه دنیای اقتصادی در این رابطه گزارشی میدانی منتشرکرده و نوشته است که "تحقیقات میدانی از محله‌های نارمک، جنت‌آباد، ستارخان و تهرانپارس نشان می‌دهد تعدادی از موجران در این محله‌ها در طول یک هفته اخیر رقم پیشنهادی ودیعه و اجاره آپارتمان خود را برای سال آتی نسبت به آنچه ابتدا اعلام کرده بودند، تعدیل کرده‌اند. البته این تعدیل اجاره‌بها در مورد آپارتمان‌های دچار نقص امکانات و با سن بنای بیش از ۱۵ سال به مراتب بیشتر بوده است."
همچنین میزان تغییر اجاره‌بهای پیشنهادی موجر در برخی موارد ناچیز، اما در برخی موارد تا ۲۵ درصد پایین‌تر از رقم اعلامی اولیه بوده و نشان می‌دهد موجران دریافته‌اند که برای انعقاد قرارداد با مستاجر جدید تا زمان سررسید قرارداد مستاجر قبلی، چاره‌ای جز تن دادن به رشد معقول اجاره‌بها ندارند. با این اوصاف به نظر می‌رسد تخلیه حباب اجاره پیشنهادی در برخی از مناطق مصرفی تهران آغاز شده است.
روزنامه دنیای اقتصادی در این رابطه گزارشی میدانی منتشرکرده و نوشته است که "تحقیقات میدانی از محله‌های نارمک، جنت‌آباد، ستارخان و تهرانپارس نشان می‌دهد تعدادی از موجران در این محله‌ها در طول یک هفته اخیر رقم پیشنهادی ودیعه و اجاره آپارتمان خود را برای سال آتی نسبت به آنچه ابتدا اعلام کرده بودند، تعدیل کرده‌اند. البته این تعدیل اجاره‌بها در مورد آپارتمان‌های دچار نقص امکانات و با سن بنای بیش از ۱۵ سال به مراتب بیشتر بوده است."
همچنین میزان تغییر اجاره‌بهای پیشنهادی موجر در برخی موارد ناچیز، اما در برخی موارد تا ۲۵ درصد پایین‌تر از رقم اعلامی اولیه بوده و نشان می‌دهد موجران دریافته‌اند که برای انعقاد قرارداد با مستاجر جدید تا زمان سررسید قرارداد مستاجر قبلی، چاره‌ای جز تن دادن به رشد معقول اجاره‌بها ندارند. با این اوصاف به نظر می‌رسد تخلیه حباب اجاره پیشنهادی در برخی از مناطق مصرفی تهران آغاز شده است.
برخی آمار و ارقام های بازار اجاره مسکن
آنطور که اتحادیه صنف مشاوران املاک گزارش داده ۱۵ هزار و ۲۳۹ قرارداد اجاره طی خرداد ماه ۱۳۹۹ در شهر تهران به امضا رسیده که نسبت به خرداد پارسال یک درصد کاهش یافته و نسبت به اردیبهشت امسال ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده است.
در کل کشور نیز طی خرداد ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۵۸ هزار و ۲۷۴ اجاره نامه منعقد شده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته شش درصد کمتر بوده، اما نسبت به ماه گذشته ۲۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. به نظر می‌رسد عدم توان خرید از سوی متقاضیان مصرفی، این گروه را به سمت بازار اجاره سوق داده است.
کاهش قابل توجه حجم معاملات بازار مسکن طی خرداد ماه ۱۳۹۹ در حالی رقم خورده که بر اساس آمار اتحادیه املاک در ماه‌های فروردین و اردیبهشت نیز در شهر تهران معاملات نسبت به سال قبل به ترتیب ۶۸ درصد و ۱۸ درصد افت کرده بود. در کل کشور نیز شاهد کاهش ۵۰ درصدی و هشت درصدی سالیانه معاملات به ترتیب در ماه‌های فروردین و اردیبهشت ۱۳۹۹ بودیم.
در کل کشور نیز طی خرداد ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۵۸ هزار و ۲۷۴ اجاره نامه منعقد شده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته شش درصد کمتر بوده، اما نسبت به ماه گذشته ۲۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. به نظر می‌رسد عدم توان خرید از سوی متقاضیان مصرفی، این گروه را به سمت بازار اجاره سوق داده است.
کاهش قابل توجه حجم معاملات بازار مسکن طی خرداد ماه ۱۳۹۹ در حالی رقم خورده که بر اساس آمار اتحادیه املاک در ماه‌های فروردین و اردیبهشت نیز در شهر تهران معاملات نسبت به سال قبل به ترتیب ۶۸ درصد و ۱۸ درصد افت کرده بود. در کل کشور نیز شاهد کاهش ۵۰ درصدی و هشت درصدی سالیانه معاملات به ترتیب در ماه‌های فروردین و اردیبهشت ۱۳۹۹ بودیم.
۰
